BTW en werken aan onroerende goederen: hoe zat dat nu weer?

BTW op werken aan onroerende goederen

Werken in onroerende staat zijn standaard onderworpen aan het BTW tarief van 21%.  Sommige handelingen zijn echter onderworpen aan het verlaagd BTW tarief van 6% of aan BTW medecontractant.  Er dienen dan wel een aantal voorwaarden cumulatief vervuld te zijn. 

We hebben het in deze blog wel degelijk over ‘werken in onroerende staat.  Deze hebben betrekking op de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling, of onderhoud aan een onroerend goed met uitzondering van de reiniging en de vernieuwbouw.

Het is voor velen een bekend gebruik, maar heel vaak wordt het verkeerd gebruikt. Moeten facturen nu opgesteld worden met btw verlegd, 21% of 6%. In deze blog proberen we de basisprincipes even op een rijtje te zetten. 

Tarief van 6%

Het is in de volksmond snel gezegd dat het tarief van 6% van toepassing is, omdat een woning ouder is dan 10 jaar. Dit is niet volledig verkeerd, maar in werkelijkheid zijn ook hier vier voorwaarden aan gekoppeld waaraan cumulatief voldaan moet worden:

  1. Gaat het over werken in onroerende staat?
  2. Betreft het een woning ouder dan 10 jaar? 
  3. Wordt het onroerend goed hoofdzakelijk bestemd voor bewoning? 
  4. Wordt er gefactureerd aan de eindgebruiker (huurder of eigenaar)? 

Pas als aan deze vier voorwaarden voldaan is, mag er gefactureerd worden aan 6%. 

Het is dan wel heel belangrijk om een attest bij de factuur te voegen, waarin de afnemer verklaart dat de woning voldoet aan deze voorwaarden. 

BTW verlegd

Btw verlegd, te voldoen door de medecontractant, kan enkel voorkomen in een B2B-relatie. Er moet cumulatief aan volgende vier voorwaarden voldaan worden:

  1. Gaat het over werken in onroerende staat? 
  2. Is het een handeling tussen twee btw-belastingplichtigen? 
    1. Dienstverrichter is een in België gevestigde belastingplichtige? én
    2. Medecontractant is een in België gevestigde belastingplichtige? Of
    3. Medecontractant is een niet in België gevestigde belastingplichtige met een aansprakelijke vertegenwoordiger voor BTW-doeleinden te België?
  3. Waarvan de afnemer regelmatig periodieke btw-aangiftes indient? 
  4. Wordt het onroerende goed door de afnemer minstens voor 1% beroepsmatig gebruikt? 

Indien aan deze vier voorwaarden tegelijk voldaan wordt, moet de dienstverlener een factuur opstellen met btw verlegd en het volgende op de factuur vermelden: “BTW te voldoen door de medecontractant – artikel 20 K.B. nr. 1”. De afnemer zal de btw vervolgens voldoen in zijn eigen btw-aangifte.

De verlegging van heffing is geen keuzestelsel.  Ze moet verplicht toegepast worden als de voorwaarden voldaan zijn.  In de andere gevallen dient de belastingplichtige een factuur uit te reiken met toepassing van BTW.

In realiteit zijn er vele situaties waar het niet meteen duidelijk is hoe er gefactureerd moet worden. Als het geen bijzondere situatie is en je niet onder bovenstaande valt, mag je ervan uit gaan dat het standaard tarief van 21% van toepassing is.

 

Twijfel je? Wij helpen je graag verder.